Γράφει ο Παναγιώτης Κόνσουλας,
Οικονομολόγος-Πολιτικός Επιστήμονας
Ακούστε αυτό το άρθρο
Η επανάφλεξη της έντασης στη Μέση Ανατολή και ειδικότερα στο Ιράν επαναφέρει τη γεωπολιτική αβεβαιότητα στο επίκεντρο των διεθνών αγορών. Οι πρώτες αντιδράσεις καταγράφονται στο πετρέλαιο, στις μεταφορές και στις χρηματοπιστωτικές αγορές. Το εύλογο ερώτημα είναι αν οι εξελίξεις αυτές μπορούν να ανακόψουν την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων, η οποία τα τελευταία χρόνια καταγράφει σταθερή άνοδο παρά τις διεθνείς αναταράξεις.
Η απάντηση δεν είναι μονοσήμαντη. Η ελληνική αγορά δεν φαίνεται να απειλείται άμεσα από μια απότομη πτώση τιμών. Αντίθετα, ο μεγαλύτερος κίνδυνος αφορά την αύξηση του κόστους κατασκευής και τη δυσκολία χρηματοδότησης νέων επενδύσεων. Εάν οι τιμές της ενέργειας διατηρηθούν σε υψηλά επίπεδα, θα επηρεαστούν οι μεταφορές, τα δομικά υλικά, τα εργοτάξια και συνολικά ο προϋπολογισμός κάθε νέου έργου.
Οι κατασκευαστές βρίσκονται ήδη αντιμέτωποι με αυξημένες δαπάνες σε σίδηρο, αλουμίνιο, μονωτικά υλικά και ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό. Μια νέα άνοδος του ενεργειακού κόστους θα μεταφερθεί σχεδόν αναπόφευκτα στην τελική τιμή των κατοικιών. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο όταν οι ανατιμήσεις εμφανίζονται μετά την έναρξη ενός έργου, περιορίζοντας σημαντικά το περιθώριο κέρδους.
Παράλληλα, οι διεθνείς εξελίξεις επηρεάζουν και το κόστος δανεισμού. Εάν ο πληθωρισμός παραμείνει επίμονος λόγω της ανόδου των τιμών της ενέργειας, οι μειώσεις επιτοκίων ενδέχεται να καθυστερήσουν. Αυτό σημαίνει ακριβότερα στεγαστικά δάνεια για τους αγοραστές και μεγαλύτερο κόστος χρηματοδότησης για τις επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων.
Ωστόσο, υπάρχουν και παράγοντες που λειτουργούν υποστηρικτικά για την ελληνική αγορά. Η προσφορά σύγχρονων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ιδιαίτερα στην Αττική, ενώ η ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζεται τόσο από Έλληνες αγοραστές όσο και από επενδυτές του εξωτερικού. Επιπλέον, σημαντικό μέρος των συναλλαγών πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια, γεγονός που μειώνει την εξάρτηση από τον τραπεζικό δανεισμό.
Το πιθανότερο σενάριο είναι ότι η αγορά θα συνεχίσει να κινείται ανοδικά, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς. Οι αγοραστές θα διαπραγματεύονται περισσότερο, οι κατασκευαστές θα χρειαστούν αυστηρότερο έλεγχο του κόστους και οι επενδυτικές αποφάσεις θα λαμβάνονται με μεγαλύτερη προσοχή. Η περίοδος των εύκολων υπεραξιών φαίνεται να υποχωρεί, χωρίς όμως να δημιουργούνται οι προϋποθέσεις μιας γενικευμένης κρίσης.
Σε αυτό το περιβάλλον, η επιτυχία δεν θα εξαρτηθεί μόνο από την επιλογή του σωστού οικοπέδου ή της κατάλληλης περιοχής. Θα εξαρτηθεί κυρίως από την ορθή κοστολόγηση, τη σωστή χρηματοδότηση, την ταχύτητα υλοποίησης και την ικανότητα προσαρμογής στις διεθνείς εξελίξεις. Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει αποδείξει ότι διαθέτει αντοχές. Το ζητούμενο πλέον δεν είναι αν θα συνεχίσει να αναπτύσσεται, αλλά με ποια στρατηγική θα διατηρήσει τη δυναμική της μέσα σε ένα ολοένα πιο αβέβαιο διεθνές περιβάλλον.