Η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 2035/2025, Ε’ Τμήμα) αποτελεί μία από τις σημαντικότερες εξελίξεις των τελευταίων ετών για τον πολεοδομικό και κατασκευαστικό τομέα. Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έβαλε τέλος σε μια περίοδο έντονης αβεβαιότητας και αντικρουόμενων ερμηνειών του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) του 2012, όπως αυτός είχε τροποποιηθεί, αποσαφηνίζοντας κρίσιμα ζητήματα σχετικά με σοφίτες, απολήξεις κλιμακοστασίων, θερμομονωτικούς τοίχους και υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος κτιρίου.
Η απόφαση εκδόθηκε μετά από προσφυγή του Δήμου Κηφισιάς σχετικά με τα «μπόνους δόμησης» του ΝΟΚ, και ξεκαθαρίζει το θολό τοπίο που είχε οδηγήσει σε πάγωμα χιλιάδων οικοδομικών αδειών σε όλη τη χώρα, έως ότου υπάρξει οριστική ερμηνεία από το ΣτΕ.
Τι έκρινε το ΣτΕ
Με την απόφαση 2035/2025, το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε, μεταξύ άλλων, ότι:
α) Δεν είναι αντισυνταγματικές ούτε απαγορεύονται οι διατάξεις του ΝΟΚ που προβλέπουν τη μη προσμέτρηση των κλιμακοστασίων, των θερμομονωτικών τοίχων και των απολήξεων κλιμακοστασίου στον συντελεστή δόμησης, καθώς οι κατασκευές αυτές δεν αποτελούν χώρους κύριας κατοίκησης.
β) Επιτρέπεται η κατασκευή πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στέγης με σοφίτα, απολήξεων κλιμακοστασίου ή ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές:
- αποτελούν ενιαίο αισθητικό σύνολο,
- έχουν μικρό μέγεθος και σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη,
- δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο,
- και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Αντίθετα, το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό το μπόνους δόμησης για υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος μόνον όταν αυτά βρίσκονται σε παραδοσιακά τμήματα οικισμών, όπως στην περίπτωση της Κηφισιάς που αποτέλεσε αντικείμενο της προσφυγής.
Η απόφαση ξεκαθαρίζει με σαφήνεια ότι οι σοφίτες δεν συνιστούν υπέρβαση ύψους, εφόσον πληρούνται τα προβλεπόμενα αισθητικά και λειτουργικά κριτήρια του ΝΟΚ και λαμβάνονται οι απαραίτητες εγκρίσεις.
Τέλος στις αμφισβητήσεις για τους συντελεστές δόμησης
Η ίδια απόφαση βάζει οριστικό τέλος σε προσφυγές Δήμων που ζητούσαν να εφαρμόζονται οι χαμηλότεροι συντελεστές δόμησης από τα παλαιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) σε ολόκληρη την εδαφική τους επικράτεια. Το ΣτΕ διευκρινίζει ότι ο μέσος συντελεστής των παλαιών ΓΠΣ δεν ταυτίζεται με τον νέο μέγιστο συντελεστή δόμησης, ο οποίος μπορεί να καθορίζεται με πολεοδομικά κριτήρια στο πλαίσιο των νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ – ΕΠΣ), σύμφωνα με τους κανόνες του Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ για το πολεοδομικό ισοδύναμο.
Τέλος στο νομοθετικό «γκρίζο»
Η τελευταία αυτή απόφαση του ΣτΕ μαζί με την προηγούμενη που έκρινε νόμιμο με ήπιες παρατηρήσεις το προεδρικό διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος για τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).γεφυρώνει ένα νομοθετικό κενό που είχε προκαλέσει σοβαρές καθυστερήσεις στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών τα τελευταία χρόνια. Με τη νέα κρίση, το ανώτατο δικαστήριο επαναφέρει σταθερότητα και προβλεψιμότητα στον τομέα της δόμησης, προσφέροντας καθοδήγηση σε μηχανικούς, πολεοδομικές υπηρεσίες, αλλά και σε ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές.
Ο νέος ΝΟΚ και οι πρωτοβουλίες του ΥΠΕΝ
Σε συνδυασμό με τις νομοθετικές πρωτοβουλίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) και τις κατευθύνσεις που έχει ήδη παρουσιάσει τόσο το Υπουργείο όσο και ο πρόεδρος του ΤΕΕ, ο νέος ΝΟΚ αναμένεται να είναι ξεκάθαρος και απλός και ολοκληρωθεί έως τις αρχές του 2027 — χρονιά που θεωρητικά συμπίπτει με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε όλη τη χώρα.
Στόχος είναι η δημιουργία ενός σύγχρονου, σταθερού και λειτουργικού πλαισίου δόμησης, που θα ισορροπεί την ανάγκη ανάπτυξης με την προστασία του περιβάλλοντος και της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.
Θετικές προοπτικές για την αγορά ακινήτων
Η αποσαφήνιση κρίσιμων εννοιών όπως οι σοφίτες, τα ύψη και τα υπόγεια, σε συνδυασμό με τη σταθεροποίηση του θεσμικού πλαισίου, δημιουργεί ευνοϊκές συνθήκες για την επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Ειδικά στις περιοχές υψηλής ζήτησης και αξίας, η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να έχει πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα:
- Ενισχύει την εμπιστοσύνη επενδυτών και αγοραστών.
- Επιτρέπει τον σχεδιασμό νέων κατοικιών χωρίς φόβο ακυρώσεων ή ερμηνευτικών διαφορών.
- Σηματοδοτεί μια νέα περίοδο σταθερότητας και ανάπτυξης για τον κατασκευαστικό κλάδο και την αγορά κατοικίας.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
Πηγή: skai.gr