Ο Πολιτικός Μηχανικός Κωνσταντίνος Κιολέογλου γράφει στο NouPou για τη νέα απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, η οποία αποσαφηνίζει κρίσιμα ζητήματα εφαρμογής του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και ανοίγει τον δρόμο για επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας που τους τελευταίους είκοσι μήνες είχε παγώσει.
Τη Δευτέρα 8 Σεπτεμβρίου 2025, κατά την 14η Τακτική Συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης και παρουσία του Δημάρχου κ. Γρηγόρη Κωνσταντέλλου, ελήφθη μία σημαντική απόφαση, η οποία διευκρινίζει καίρια ζητήματα που αφορούν στην εφαρμογή ευεργετικών και λοιπών διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), καθώς και σε θέματα που συνδέονται με τον Τοπικό Πολεοδομικό Σχεδιασμό (ΤΠΣ).
Η απόφαση, με αριθμό 325/2025, έρχεται να αποσαφηνίσει το πλαίσιο που είχε θολώσει μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), οι οποίες είχαν προκαλέσει αναστάτωση στην αγορά. Το Δημοτικό Συμβούλιο, λαμβάνοντας υπόψη το υπ’ αριθ. πρωτ. 5506/5.9.2025 έγγραφο της Διεύθυνσης Υπηρεσίας Δόμησης, συνεδρίασε, ψήφισε και αποφάσισε κατά πλειοψηφία την έγκριση της δυνατότητας εφαρμογής ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ αποκλειστικά και μόνο για τα εξής:
- Προσαύξηση ύψους κτιρίου: Να επιτρέπεται αύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους έως ένα (1,00) μέτρο, στις περιπτώσεις όπου:
α) το ισόγειο χρησιμοποιείται κατά τουλάχιστον 50% για στάθμευση οχημάτων, ή
β) το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτή) σύμφωνα με την περ. ιζ, παρ. 6 του άρθρου 11 του ΝΟΚ, και ο ημιυπαίθριος χώρος διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση. - Σοφίτες: Να μην προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης σοφίτες με εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 1/2 του υποκείμενου ορόφου, υπό την προϋπόθεση ότι συνδέονται λειτουργικά με αυτόν και δεν αποτελούν ανεξάρτητο όροφο. (Ακολουθεί η πλήρης τεχνική εξειδίκευση όπως στο αρχικό κείμενο).
- Κοινόχρηστα κλιμακοστάσια: Να μην προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης τα υποχρεωτικά κοινόχρηστα κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, διάδρομοι και λοιποί χώροι, σύμφωνα με συγκεκριμένα όρια επιφανειών ανά επίπεδο, όπως ορίζονται αναλυτικά στην απόφαση.
- Κίνητρα για σχεδόν μηδενική ενεργειακή κατανάλωση:
α) Αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 5% για κτίρια που κατατάσσονται στην ανώτερη ενεργειακή κατηγορία βάσει ΚΕΝΑΚ.
β) Αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 10% για κτίρια με κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας <16% του Κτιρίου Αναφοράς, ανάλογα με τη χρήση. - Υπόγεια εκτός περιγράμματος: Να επιτρέπεται επέκταση υπόγειων χώρων κάτω από τον ακάλυπτο χώρο, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις ανάλογα με τη χρήση του οικοπέδου (κατοικία, γραφεία κ.λπ.), με ρυθμίσεις σχετικά με τις θέσεις στάθμευσης.
Επιπλέον ρυθμίσεις ΤΠΣ
Α) Για την περιοχή «Πηγαδάκια» Δ.Ε. Βούλας, εγκρίνεται η προσαρμογή του ποσοστού κάλυψης από 20% σε 30%, καθώς και η καθιέρωση κατά παρέκκλιση αρτιότητας σε 200 τ.μ.
Β) Για την περιοχή «Κόρμπι» Δ.Ε. Βάρης, εγκρίνεται η κατάργηση της υποχρέωσης πρόβλεψης μίας θέσης στάθμευσης για κάθε διαμέρισμα άνω των 50 τ.μ., καθώς και η τροποποίηση του ποσοστού κάλυψης από 40% σε 30%.
Σύμφωνα με την απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, οι παραπάνω προβλέψεις:
- Προστατεύουν το πολεοδομικό κεκτημένο του Δήμου.
- Εκσυγχρονίζουν το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.
- Προσαρμόζουν την υφιστάμενη κατάσταση ώστε να αποφεύγονται μελλοντικές συγκρούσεις.
- Εναρμονίζονται με τις υφιστάμενες ρυθμίσεις δόμησης και τα σχετικά διατάγματα, ενόψει της επικείμενης μελέτης του ΤΠΣ και της διαδικασίας διαβούλευσης της ΜΠΕ/ΣΜΠΕ.
Η συγκεκριμένη απόφαση αναμένεται να αναζωογονήσει την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία τους τελευταίους είκοσι μήνες είχε ουσιαστικά παγώσει, με έντονη μείωση στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών τόσο στα «3Β» όσο και σε ολόκληρη την Ελλάδα. Ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης επέδειξε ταχύτατα αντανακλαστικά μέσω της Υπηρεσίας Δόμησης, η οποία εισηγήθηκε την πρόταση, και του Δημοτικού Συμβουλίου, το οποίο την ενέκρινε με συνέπεια και ταχύτητα.
Η προστασία του περιβαλλοντικού κεκτημένου στην περιοχή των «3Β», σε συνδυασμό με την ανάγκη εκσυγχρονισμού της πόλης και μιας ισορροπημένης οικοδομικής ανάπτυξης, παραμένει βασική προτεραιότητα τόσο για τη δημοτική αρχή όσο και για τους δημότες. Η αγορά αναμένει ότι και άλλοι δήμοι στη χώρα θα ακολουθήσουν το παράδειγμα του Δήμου Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, ώστε να αποσαφηνιστούν τα επίμαχα σημεία του οικοδομικού κανονισμού και να μπορέσει η οικοδομική δραστηριότητα να συνεχιστεί εντός ενός σαφούς και εγκεκριμένου θεσμικού πλαισίου.
Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV
Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π.
MEng in Structural Engineering, N.T.U.A
MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University
Recognised Expert Property Valuer & European Valuer ,Tegova
Πηγή: noupou.gr